El trigésimocuarto encuentro digital fue con Félix García Pedroche, socio fundador de Permutas Inmobiliarias Circulares.
© Christian Schwier – Fotolia.com
Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Complutense de Madrid, Félix realizó un Máster en Derecho Tributario y Asesoría Fiscal, que le llevó a iniciar su carrera profesional como Asesor Fiscal.
Tras unas oposiciones a Agente de la Propiedad Inmobiliaria, obtiene en 1994 el Título Oficial de API por el Ministerio de Fomento. A partir de aquí su carrera profesional se orienta al mundo inmobiliario abriendo em 1995 una agencia inmobiliaria, inicialmente franquicia de LOOK & FIND pasando posteriormente a ser franquicia de la americana ERA en el 1999, dándose de alta en EE.UU como miembro de la REALTOR Association.
Master en Tributación Inmobiliaria por el Instituto de Estudios Fiscales de Hacienda (2001), en el 2007, inició su actividad como promotor inmobiliario.
La crisis inmobiliaria le hace ser consciente de la dificultad que tiene un propietario de vivienda, a la hora de vender su casa, lo que tiene consecuencias muy negativas para la economía:
- Impide la movilidad geográfica en busca de nuevas oportunidades profesionales
- Propietarios que no pueden hacer frente al pago de una hipoteca.
- Propietarios que quieren cambiar de vivienda y no pueden hacerlo al no encontrar compradores
Félix inventa el concepto tu casa como moneda de cambio, es decir el utilizar tu vivienda como parte del pago de la nueva vivienda.
Dada la dificultad de que dos personas estén interesadas en la propiedad de otro, lo que sería una permuta, Félix desarrolla desde 2012, las permutas inmobiliarias circulares donde los propietarios además de añadir al sistemas sus viviendas, eligen las viviendas que querrían adquirir entre las disponibles en el sistema, creándose posiciones electrónicas de compra (PEC). El sistema realiza los cálculos correspondientes hasta encontrar un círculo de permuta, que determinará que operaciones de compraventa se realizarán de forma simultánea.
Soy Félix García Pedroche. Ante todo, quiero agradeceros en unas breves palabras, el que os hayáis tomado la molesti@ de asistir a este primer “encuentro digital”, que tocará el ADN de nuestro Proyecto estrella, denominado “la Permuta Inmobiliaria Circular”, como mecanismo electrónico de multiplicación de sinergias operativas en el sector de intermediación inmobiliaria.
Cuando queráis, podéis empezar a hacer vuestras preguntas; estoy preparado.
#1Buenas tardes Félix, me gustaría que explicaras las diferencias entre los dos tipos de permutas: simples o tradicionales, y las múltiples o dinámicas.
18:04
Por “Permuta Simple” ó “Permuta one to one” es la que se realiza entre dos propietarios cada uno con su inmueble.
Como normalmente habrá diferencia de valoración, ésta se puede compensar:
a) en efectivo
b) mediante condición resolutoria en la Escritura Pública
c) con hipoteca, a favor del permutante de mayor
La «permuta múltiple» es aquella en la que intervienen más de dos inmuebles; es la que también denominada «permuta inmobiliaria circular». El concepto lo reflejamos en nuestro logotipo.
#2Buenas tardes Félix. Me parece realmente interesante tu proyecto de Permutas Circulares Inmobiliarias. ¿El proyecto supone un enfoque real al cliente? ¿Podías compartir con nosotros algún caso significativo?
18:05
Gracias. El enfoque real hacia el cliente, se basa en resolver su situación de estancamiento económico, en razón a la falta de comprador con dinero para su propiedad.
Como caso significativo, puesto que se está produciendo con mucha frecuencia en estos momentos de coyuntura económica desfavorable para el sector inmobiliario, podemos contemplar el caso de un propietario que le va mal su trabajo ó negocio, y no puede hacer frente al pago de la hipoteca.
Con el sistema PIC le damos la oportunidad, de elegir un inmueble de menor valor, mientras aparece otro propietario que necesita, un inmueble como el suyo, por tratarse del caso contrario: quiere ampliar su superficie ó cambiar de ubicación geográfica.
#3Hola! Desconozco totalmente el mercado inmobiliario español, amén de sus buenos o malos tiempos (soy mexicano), pero sé que no son buenos tiempos para invertir ahora en bienes raíces, y aunque tu empresa, por el nombre, no es inversión, no crees que es arriesgado emprender algo en un mercado agonizante, y donde será díficil llegar a acuerdos en cuanto a los valores de los bienes, amén de los trámites en España, con la premisa, que poniendo un pie en España me dijeron: En España siempre te faltará un papel para cualquier trámite. Un abrazo y éxito en ésta novedosa aventura!!
18:06
3.1 El Mercado Inmobiliario Español es como cualquier otro del mundo occidental; tiene sus ciclos económicos
3.2 En este momento, estamos saliendo de un ciclo económico bajista, en función de los datos macroeconómicos que se hacen públicos continuamente por nuestro Ministro de Economía, y por lo tanto, estabilizado el enfermo, es de preveer su pronta recuperación.
3.3 Posiblemente, por razones obvias, no volveremos a tener burbujas de esta guisa, que tanto daño hacen al “sistema financiero”
4.4 El sistema PIC da pié a que se reconforme la oferta y la demanda de bienes raíces, en función de las necesidades reales de inversión. Se trata de un “facilitador de la inversión”.
4.5 El mercado inmobiliario español no se puede calificar de “agonizante”, sino que como en otras ocasiones, está realizando un reajuste de precios, en función de la oferta y la demanda.
4.6 Los “valores de los bienes” se realizarán por tasadores profesionales, con independencia de posibles reajustes en los procesos de negociación con vistas a los cierres.
4.7 Los trámites necesarios, en las operaciones inmobiliarias, son perfectamente conocidos por los profesionales a quienes se dirije esta plataforma informática.
4.8 Por lo que no hay papel que se escape.
4.9 Gracias por tus buenos deseos.
#4Un saludo Félix, Tras la ya popular «crisis inmobiliaria», ¿cómo se afronta un proyecto inmobiliario en el mundo 2.0?
18:07
La crisis inmobiliaria ha sido provocada por una falta de financiación cuya necesidad reducimos al utilizar la vivienda como moneda de cambio mediante la sustitución del apalancamiento financiero por el patrimonial.
En Permutas Inmobiliarias Circulares fusionamos la actividad inmobiliaria tradicional, agentes inmobiliarios, tasadores, arquitectos, notarios, etc., con el mundo 2.0 que permite dotar de transparencia al mercado y un aumento de la visibilidad de los inmuebles permutables incluidos en nuestra base de datos nacional global.
#5Hola, de nuevo. ¿Podrías explicar en qué se basa la mecánica del sistema informático usado en las «permutas inmobiliarias circulares»?
18:07
La mecánica del sistema informático usado, por explicarlo de manera muy sucinta, supone multiplicar la “permutas inmobiliarias múltiples” que supone la diversidad de “sinergias operativas” en base a un “algoritmo matemático” que se establece como resultado del cálculo de “Variaciones x Permutaciones de n elementos, tomados de n en n”
Los infinitos “diagramas de flujos” que se van produciendo, a medida que retroalimentamos la Base de Datos, combinando “posiciones electrónicas de compra PEC” con los “inmuebles disponibles en el sistema” hacen posible una “dinámica record de combinaciones posibles”, dando lugar a los “cierres circulares” que posicionan la llamada “Sala Notarial”; que no es otra cosa que la notificación electrónica a los despachos profesionales, de la inclusión de sus propiedades en un “cierre electrónico determinado”.
#6Hola Felix, Mi pregunta es la siguiente: que papel crees que juegan el posicionamiento Seo y las redes sociales en la difusión del mensaje de el proyecto «Permutas Inmobiliarias Circulares» En pocas palabras, ¿Cuál es la estrategia online que tenéis pensada implementar para conseguir una buena base de potenciales clientes? ¿También existe una base de captación offline? Muchas gracias! 🙂
18:08
El posicionamiento Seo y las redes sociales, son determinantes para la difusión del “objetivo del proyecto PIC” para que llegue a nuestro segmento objetivo: “los profesionales de la intermediación inmobiliaria” , nuestro futuros asociados, a quienes va dirigida nuestra herramienta informática, denominada “JUCOIN® System”
La otra estrategia, se basa en la web permutasinmobiliariascirculares.com a través de la que saldrán publicados los inmuebles, que han de consultar los particulares.
#7¡Hola, Félix! Mi principal duda sería de qué manera se afronta un proyecto de este tipo en el ámbito del 2.0, pero no quiero repetir la pregunta de mi amigo Rafa, así que… Al igual que ha ocurrido con el sector inmobiliario, se habla algunas veces de la burbuja 2.0 ¿Cuál es la mejor manera de contrarrestarlo? ¿Lo consideras un riesgo?
18:09
Hay empresas que dicen participar del mundo 2.0 porque está de moda; pero sin tomárselo en serio ni dedicar los recursos necesarios.
En Permutas Inmobiliarias Circulares creemos que para ofrecer un buen servicio a nuestros clientes tenemos que contar, además de los mejores profesionales inmobiliarios para que asesoren adecuadamente a nuestros clientes, con los mejores profesionales del marketing online que creen y difundan contenidos relevantes para nuestro mercado.
A través de nuestras cuentas en Twitter, Facebook, LinkedIn y Google+, difundimos tanto el contenido propio que creamos en nuestro blog, como los artículos de terceros, de interés para nuestro sector, que localizamos mediante curación de contenidos.
#8¿Tenéis como objetivo en el proyecto poner fin a la especulación inmobiliaria?
18:11
Rotundamente SI. El concepto VALOR que pretendemos incorporar a los inmuebles, como factor determinante para la resolución de problemas del tipo “movilidad geográfica y funcional” se opone por sistema al mecanismo tradicional de fijación de precios, que teníamos hasta ahora. Una vivienda, es el ahorro de toda una vida, de una familia, normalmente; no podemos seguir jugando con algo de tanta importancia, como si del “Monopoly” se tratase.
#9Félix, te propongo un caso: Una familia, en la que sólo dispone del sueldo del cabeza de familia, vive en una vivienda hipotecada. Un día, la empresa en la que el padre trabaja, cierra. ¿Cómo crees que la Permuta Inmobiliaria Circular beneficiaría a esta familia?
18:23
Me alegra que me hayas hecho esta pregunta, Ana; acabas de dar en el ADN del Proyecto PIC. Verás:
En estos momentos de zozobra del sector inmobiliario, consecuencia de la crisis financiera, por el sistema tradicional de “venta por dinero”, resultaría harto complicado encontrar a esa persona que disponiendo de recursos financieros, saque a este buen señor de su problema familiar, ó por cuestión meramente de azar.
A este propietario, lo que le interesa es liquidar cuanto antes la hipoteca que no puede atender.
Solución:
Entra en la web permutasinmobiliariascirculares.com
Elige inmuebles de menor valor que le puedan servir: PECn
O sea, n “posiciones electrónicas de compra”
A continuación abre el desplegable de Agentes Inmobiliarios Asociados al sistema PIC de su zona,
Establece contacto con él, y lo demás se lo dará resuelto, llevándole de la mano a lo largo del proceso de compra-venta de su inmueble.
En esto consiste el “sistema de Permutas Inmobiliarias Circulares”
Espero haberte contestado con claridad, Ana. Saludos cordiales.
#10Hola Félix, el nicho de mercado está claro que está definido desde el momento que la vivienda de uno vamos a usarla como permuta, ¿pero va a ser posible la entrada de fondos de inversión con cartera inmobiliaria y que quieran mejorar su salida de inmovilizado? ¿los particulares siempre estamos obligados a permutar o podremos acceder a la bolsa de ofertas sin permuta? Gracias
18:37
10.1 El Proyecto JUCOIN® System con su fórmula de “Permutas Inmobiliarias Circulares” , pretende aglutinar en una Base de Datos Única de España” a todos los “actores del sector inmobiliario”, incluyendo aparte de las Agencias Inmobiliarias al uso, las carteras inmobiliarias de los fondos de inversión, Bancos, entidades públicas, Promotores, etc.
Y esto ha de ser así, porque si queremos dotarle de la “máxima transparencia operativa”, en beneficio de los particulares, se ha de contemplar todo el espectro de productos inmobiliarios posibles, junto con sus titulares.
Cuanto mayor sea el volumen de productos en la Base de Datos Global, mucho más fáciles y dinámicas resultarán las “permutas inmobiliarias circulares”, encontrando su respuesta en tiempo record.
10.2 No es preceptiva la permuta. La web permutasinmobiliariascirculares.com es un escaparate de producto inmobiliario, dirigido al gran público, y como tal, lo más fácil y deseable desde un punto de vista operativo, es comprar con dinero, (si se tiene, claro).
Las “permutas inmobiliarias circulares” son el complemento preciso a la falta de liquidez, contando con su “apalancamiento patrimonial” como mecanismo de acceso a la propiedad deseada.
#11Me gustaría saber ¿qué grado de aceptación tiene el proyecto entre los agentes inmobiliarios que entiendo han visto reducidos sus ingresos?
18:50
El Proyecto JUCOIN® System y su fórmula de trabajo, denominada “Permutas Inmobiliarias Circulares”, va dirigido en primera instancia, a los actores del sector de intermediación inmobiliaria: los agentes inmobiliarios.
La “bondad del Proyecto” se basa precisamente, en conseguir la máxima cooperación entre los mencionados actores, en aras a la consecución de los cierres operativos, de la forma más rápida posible, y esto para bien de sus clientes propietarios, dado que se consigue la máxima transparencia del mercado inmobiliario, encontrando así la respuesta más rápida a los deseos de transferencia de sus propietarios.
De otro lado, debido a la estructuración de la web permutasinmobiliriascirculares.com donde el gran público ve los inmuebles, pero ha de elegir necesariamente a un Agente Inmobiliario Asociado a PIC, mediante localización en su zona, que verá en el desplegable de la web, para poder interactuar, se consigue la máxima lealtad posible del cliente; algo impensable en estos momentos, en que los portales inmobiliarios permiten a los propietarios anunciarse por su cuenta, complicándoles a los Agentes Inmobiliarios el desempeño de su actividad, hasta la saciedad.
Por todo lo dicho, Sonia, entiendo será un sistema muy aceptado por el colectivo profesional al que va dirigido.
Muchas gracias.
#12Hola Félix, he visto algún blog (no muchos) del sector inmobiliario que me ha parecido interesante su temática, ¿qué tipo de contenidos crees que más van a interesar a vuestro público objetivo/cliente ideal?
18:56
Por CONTENIDOS recomendados para nuestro “segmento objetivo”, son los que ya podéis ver en Twitter en el perfil @PermutasIC que hemos abierto, relacionado con el Proyecto en ciernes.
Fundamentalmente serán artículos relacionados con el sector inmobiliario, por entender, que son los que pueden interesar tanto a los “profesionales del sector de la intermediación”, como a los “particulares”, que acceden para tomar contacto con la situación económica que atraviesa el sector inmobiliario.
Saludos
#13Hola Félix. ¿Nos podrías explicar que garantías ofrecen las PECs (Posiciones Electrónicas de Compra)?
18:59
Ante todo esperamos, “seriedad, honestidad y profesionalidad”, a la hora de introducir las P.E.C. por parte de los APIS, con el consentimiento expreso de sus clientes.
El trabajo del profesional inmobiliario, ha de ser metódico y concienzudo, en tanto en cuanto ha de conseguir que el cliente adquiera esa seguridad necesaria, ante la selección de producto permutable.
Por trabajo metódico, entendemos:
13.1 Visitar las propiedades
13.2 Asegurarse de su estado de conservación
13.3 Verificar que las valoraciones son adecuadas, al producto objeto de intercambio.
13.4 Comprobar la capacidad financiera del cliente, en relación al inmueble que pretende adquirir a cambio.
13.5 Advertir a su cliente, de que las PEC se hacen bajo compromiso de aceptación ante Notario.
Todos estos pasos, serán metódicamente reflejados, en la PEC que el cliente ha de firmar.
#14Hola Félix. Continuando con mi pregunta anterior, en este caso me gustaría saber concretamente que ocurriría si una vez conseguido un círculo permutable y notificados todos los APIs y propietarios para iniciar el proceso notarial, uno de los propietarios se echa atrás en el último momento y decide no vender destruyendo así el círculo permutable. Muchas gracias.
19:00
Para éstos casos, el “gestor de la Base de Datos” tiene previsto un
“Seguro de Responsabilidad Civil” que han de conformar todos los APIS asociados al sistema, para responder de esa “deslealtad” de su cliente, que en el último momento, decide descabalgar del proceso y abortarlo, cuantificando el precio de la indemnización en concepto de daños y perjuicios (lucro cesante, consecuencias derivadas para los miembros componentes del negocio, etc)
En estos casos, el “comité de ética profesional” de la Base de Datos, valorará la responsabilidad de la parte implicada, cliente y/o API, para determinar quién falló en el desempeño de su obligación ante la inminente operativa en curso.
Hasta pronto.
Félix G Pedroche
Los encuentros digitales tienen lugar cada semana gracias a la tecnología de Dilmot. Los anteriores encuentros digitales fueron con:
– Ignacio de Juan
– Fátima Martínez López
– María Luisa Moreno Cobián
– Rafa Bordes
– Charles Tournier
– Alfonso Piñeiro y David de Silva
– Javier Ruiz Robles
– Javier Echaleku
– Amel Fernández
– Félix López Capel
– Álex Navarro
– Sonia Rujas
– Alfredo Ruiz
– José María Jiménez Shaw
– Carlos Bravo
– Javier Gázquez
– Ana Sofía Guzón (@Anairas)
– Berto López (@c2cero)
– Miguel Ángel Riesgo (@mangelriesgo)
– Víctor Martín (@vmdeluxe)
– Paco Viudes (@pacoviudes)
– Javier Manzaneque (@javi_manzaneque)
– Antonio Gimeno (@antoniogimeno)
– Sergio Vázquez (@sergiovazq)
– Javier Ruiz-Gago (@javieruizgago)
– Luis Hernandez Piqueras (@luis_sce)
– Víctor Campuzano (@vcgs_net)
– Dean Romero (@DeanRomero10)
– Cristina M Ruiz Pérez (@CristinaMRuiz)
– Christian Delgado von Eitzen (@christiandve)
– David Fabrés (@networkersmoney)
– Ángel Banegas (@AngelBanegas)
– Edmundo Pérez Garza (@EdmundoPG)
¿Te has planteado alguna vez cambiar tu vivienda por otra?, me gustaría que respondieras en los comentarios de esta página.
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